揭秘!一旦出现这5种情况,就是开发商要套路你了……

  • 日期:07-16
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资料来源:Mordor财政前景(ID:moducaiguan),作者:概念视图,授权转载

每个人都知道我非常相信买房子,但我不想在房子里神化一切。房地产市场经历了这么多年的发展,现在已经成熟。每一天,我都可以在这个圈子里看到很多营销技巧和惯例。相反,坦率和诚意正变得越来越稀缺。所以我希望通过我十多年的经验,我会帮助你找到房地产的真正价值点。

今天,我将继续与您讨论销售办公室的小技巧,希望对您有用。

01

首先问大家一个问题:如果你要去见一个陌生人,你对他/她的第一印象来自哪里?

我相信大多数答案都是穿着因素,比如穿着价值。

同样,每个人对项目的第一印象也来自首次见到的销售办公室。为什么许多有重伤的产品,如外围郊区的经济型别墅和所有商业和住宅,在新的住房市场上出售,都不能在二手市场上出售。因为新房子有一个精彩的销售办公室仪式和精致的化妆品销售。与二手设计相比,没有设计意义上的销售,新房出售破碎的二手房,就像淘宝卖家秀和买家秀之间的区别。

人是视觉动物,他们会自动看到眼睛对产品产生的好感。事实上,每个人都理解这个事实,但它真的去了销售办公室。心情愉快后,他们放松了警惕。

因此,每个人都应该注意的第一点是,他们进入销售办公室时必须克制和克制。如果你无法抑制脑海中的冲动,我建议你打开手机中的绿色调解应用程序,看看周围二手房的价格便宜,这可能会让你冷静下来。

02

接下来,在简短的自我介绍之后,销售人员会在解释之前引导您访问沙箱位图。

这时候,鸡贼的销售肯定会问:“你现在居住在哪个地区?”或者“我不知道你是否知道这个区域?”

这实际上是一个非常非常重要的问题。看似颠覆性的词语暗示了这样一个潜台词:你了解该区域的程度将决定销售将如何为你提供位置图的解释。

看过新房子的朋友必须知道新销售办公室将有一张大面积的整个墙面地图,以显示社区?奈恢靡约爸芪У墓采枋┗蛄恋恪N颐抢纯匆桓錾虾O钅康睦樱?

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每个人都可以看到:从位置图来看,房地产靠近上海的分中心大宁和五角场等城市的分中心。这两个地铁站似乎只有两个转弯,两步之遥。这太方便了。

此时,销售将在一方解释:

“我们非常接近规划一个大型的XXX/XX三大医院”

“地铁站距离我们的社区仅几步之遥。”

这是销售沙箱的第一个例程:模糊的距离/比例。

03

我来谈谈这张地图中的例程。

由于政府要求必须公布社区的位置,但没有要求遵循标准地图的规模,这使得住房企业有机会模糊。

正如我们之前提到的,销售人员会以问候的形式询问客户是否了解该地区。从答案来看,销售将有一个衡量标准:多大的规模将指导您。

在正常情况下,在听取客户的回答后,会有这样的内心活动:

1.顾客:“我第一次来过这个地区。”

销售:位置图距离:实际距离=1: 5,例如,距地铁站的实际距离是3公里,解释距离是步行距离。

2.客户:“我有一些了解,这次我想了解更多信息。”

销售:位置图距离:实际距离=1: 3,如距离地铁站3公里的实际距离,解释距离也略大于1公里。

3.顾客:“我住在附近,我非常清楚。”

销售:位置图距离:实际距离=1: 1,如距地铁站实际距离3公里,解释距离为3公里。

因此,建议您在观看市场之前必须对周围区域有一定的了解。你可以直接住在附近,有时会告诉一些当地的地标让对方震惊,这样后续的销售就不会被夸大了。

04

我们将继续讨论位置图与刚才项目的例子。从图中可以看出,社区靠近上海北郊的绿村古村公园。大宁商业区近在咫尺。销售人员还会告诉您,住宅区1,7和双轨道都有覆盖,交通便利。

但现实总是如此残酷。我们来看看到地铁站的实际距离,距离超过4公里。

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在没有营销渲染的二手房市场中,超过4公里不得被视为地铁房。事实上,在3公里范围内,它已经是一个非常顽固的地铁房概念。

让我们看看大宁商圈,地图上有两条道路。地图显示它可以在30分钟内开车到达,但事实上南北的海拔高度非常堵车,一般无法到达。

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因此,您不能相信销售办公室地图上的地铁和商业区的销售。

当然,每个房地产企业的位置图的规模是不同的,一些房地产企业使用真实距离来制作位置图。例如,以下项目已售罄:

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事实上,除了在杭州看到新的规模销售办公室,我还使用了标准比例图。中国大多数房地产企业使用的地图都是缩略图。地图上的许多地方都近在咫尺,可能很远。

我的经验是,为了不被当场带到节奏,每个人都必须在他们看房子之前检查周围的地铁医院学校。

05

完成社区的位置图后,下一次销售将为您提供社区沙盘周围分布的说明。

房地产企业沙箱的目的是让客户对特定建筑,绿色设计,俱乐部位置,驾驶/人员入口和出口以及社区周围道路有一个大致的了解,更直观,更直观而不仅仅是看平面图。但事实上,这里也有许多小技巧。

在实际步骤中给出一个案例:

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从上面的沙盘可以看出,这是一个只有三栋建筑的小型社区,但是在左后排的建筑物前面,房子小偷放了一台电视,这是一个非常常规的地方。

现实情况是,电视占用的这个地方是用于政府目的的规划用地,如以下不利因素所示:

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在查看房屋的过程中,土地的出售是模糊的,只是表明它是一个公共设施。

但说实话,没有人知道它会是什么。最好的事情可能是政府已经规划了一片公共绿地,但如果建造垃圾收集站,业主可以真正降温。

另一种常见情况是周围的环境或建筑物以沙子中的玻璃形式放置,隐藏了实际建筑物的内容,如下所示:

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地图上的玻璃实际上是其他独立的小型高层住宅区,这是没有问题的。然而,许多项目将隐藏办公楼或变电站,垃圾站等,这可能会造成隔壁的光污染。这不太好。

作为普通买家,我们不能指望住房公司有良心建造沙箱,

因此,建议您聆听销售并解释沙盘,您必须打开地图,并使用卫星地图将社区放到最大,以查看周围的布局。

许多人不理解的是,决定项目质量的指标,如占地面积比,绿化率,住户数和距离,实际上不仅仅是项目本身,而是项目周围的整体社区小组。这是一个社区。集团的质量,而不是个别项目的质量,决定了价格和增加。

因此,项目的沙盘非常重要,沙盘的隐藏部分更为重要。

06

在了解了沙盘周围的情况后,销售人员将按总分的顺序介绍社区本身的匹配情况。

就目前的主流社区水平而言,销售的引入通常会解释这些:

1.具体的建筑布局。

社区中有几座建筑物。社区中有多少户,每栋楼有多少户,总高度是多少楼。

我应该注意什么?我们来看下面的图片。该项目是标准营房安排。

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其中一些建筑物顶部插有如此小的红旗:

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每个人都会看到沙盘上的“售罄”字样。这里是心理暗示,沙盘和销售控制表上的大量去盐,首先是给客户潜意识的项目销售,为最终的销售创造条件。

2.主入口和出口位置和类型。

入口和出口位置将分为平行/娱乐/人员/人员平行入口和出口。因为当前的汽车和汽车转移已经是标准的,所以要注意每个入口和出口的类型是很重要的。

其重要性在于:

一些项目将使用这些词来描述与地铁站的距离:“社区和xx地铁站之间的距离只有500米。”

请注意,这实际上只是一条直线距离,步行距离仍然更糟。给出一个实际案例供您参考:

在图中情节的位置,如果行人出口在西侧,到地铁站的距离是1公里,时间是14分钟。

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但是,如果行人出口位于地块的东侧,步行距离将飙升至2.1公里,持续28分钟。

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社区套餐中最重要的是入口和出口,这决定了通勤的效率,并且必须注意其位置和行人类别。

3.单位分配。

在正常情况下,小型单位将分布在社区的街道临街区域,以隔离噪音和灰尘。大型公寓位于中信大厦的位置。

面向街道的房子,地板比公寓类型更重要,装修比例很重要,不能选择低层。必须选择三层中空玻璃的装饰标准。

4.会所设施。

这是区内等级感的关键。每个人都应该注意:游泳池是否配备,室内还是室外,标准的高社区将配备一个双人游泳池;健身房的大小,设备的品牌,是否配备了教练;

最重要的是会所是自营职业还是外包。外包俱乐部基本上与您的家人无关。

5.绿色景观。

绿化率为35%是过往线。高端住宅区的绿化率可达50%以上,四季树木得到支持,确保社区四季有鲜花。您需要提供这些详细信息

在查看的所有链接中,我实际上认为沙盘是最有价值的链接之一。因为沙盘是社区模型,政府规定它需要以相同的比例建造,所以它不能过度包装,并且可以直观地看到项目的整体情况。

沙盘可以提供中等视角,足够大,可以扩大每个建筑物的牌匾,小到足以能够看到社区的移动线,俱乐部和绿化。

因此,买房子的人会看沙盘。

07

好吧,以上是我们在销售办公室找到的一些例程,并将继续与您分享如何查看样板房和其他技能。

事实上,每当我们与你分享经验时,我内心都会感到有点不安。因为你在房子里混合的时间越长,你就越觉得自己缺乏。

这就是为什么我们仍然在看房子的路上。虽然我们相信自己,但我们也担心这个行业。我们希望不断提高自己,建立一点领先优势。

事实上,任何业务都是一样的,我们并不像我们想象的那么难。

让我们一起来吧。

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